Para fazer parte do Arena Fundo de Investimento Imobiliário, que será dono do Itaquerão, o Corinthians teve de ceder o terreno que ganhou da Prefeitura e onde está sendo feita a obra, o estádio que será construído e todos os direitos comerciais futuros, “chamados de direitos emergentes", incluindo renda, naming rights, placas de patrocínio e alugueis de lojas.

O fundo imobiliário (FII) é fechado e controlará as finanças da arena de Itaquera, nos próximos 16 anos, até a quitação total dos compromissos assumidos, a começar pelo empréstimo contraído com o BNDES no valor de R$ 400 milhões.

Essas informações constam de documentos oficiais a que o UOL Esporte teve acesso com exclusividade. A Odebrecht e a BRL Trust, administradora do FII, serão as principais cotistas do fundo e proprietárias de fato do Itaquerão.

Teoricamente a participação corintiana no fundo é avaliada em R$ 280 milhões. O custo oficial da obra deve ficar na casa dos R$ 820 milhões e, para fechar a conta, a construtora terá dois caminhos básicos: buscar o financiamento padrão no BNDES e ganhar dinheiro com a venda dos títulos emitidos pela Prefeitura de São Paulo (CIDs) com valor máximo de R$ 420 milhões.

Os títulos municipais poderão ser adquiridos no mercado mobiliário e serão usados para quitação de ISS e IPTU, em 2014. A emissão dos títulos e outras isenções tributárias são alvo de inquérito no Ministério Público do Estado.

Em uma linha operacional, o BNDES repassa o dinheiro ao Banco do Brasil, que o empresta à sociedade para fins específicos, formada por Odebrecht e BRL Trust.

A SPE usa os R$ 400 milhões emprestados e adquire cotas do FII. O dinheiro captado pelos CIDs também será investido no fundo imobiliário.

O fundo contratará a construtora Odebrecht para fazer o estádio e pagará todas as despesas decorrentes nos 16 anos futuros, incluindo serviços administrativos, manutenção predial e telefônica.

“Essa engenharia é necessária porque nenhum clube brasileiro pode pedir dinheiro emprestado aos bancos”, explicou um analista ouvido pelo UOL Esporte, mas que concordou em opinar sobre a situação na condição de anonimato.

O empréstimo no BNDES, que tem a intermediação do Banco do Brasil, está aguçando a curiosidade do Ministério Público Federal de São Paulo. O MPF ameaça o BB com ação civil pública para obter informações detalhadas do negócio.

Segundo depoimento de Luis Paulo Rosenberg, vice-presidente corintiano, ao Ministério Público do Estado, o BB seria, inicialmente, cotista do fundo imobiliário (que é o proprietário do novo estádio) junto com a construtora Odebrecht.

Mas os documentos obtidos por UOL Esporte contradizem essa informação arquivada no MPE. Pela engenharia financeira, o terreno e as operações do futuro estádio (rendas, patrocínios internos e naming rights) entraram no negócio para agilizar o balanço dos ativos disponíveis para a execução da obra. Tudo o que o novo estádio arrecadar deverá ser transformado em cotas do fundo imobiliário, nos próximos 16 anos.

“O Fundo será dono e a Odebrecht oferecerá todas as garantias necessárias ao Banco do Brasil para que o empréstimo de R$ 400 milhões seja fechado com o BNDES”, explicou um executivo financeiro que participa das negociações.

O mesmo executivo fez questão de dizer que “a Odebrecht terá de oferecer garantias sobre tudo, até mesmo se, no futuro, o clube não puder pagar o financiamento”.

Dentro da construtora já se admite que a margem de ganho operacional líquido talvez não passe dos 5%. “O break even operacional (empate financeiro) não está afastado”, disse outro analista financeiro que também participa das negociações.

Na última terça-feira, a Odebrecht divulgou que a obra atinge os 30% previstos pelo cronograma da engenharia. A arena do Corinthians deve ser concluída em dezembro de 2013 e abrir a Copa do Mundo em meados de 2014.